Provisionsteilung: Was wirklich gilt – und warum 50/50 ein Mythos ist
Wenn ich bei Besichtigungen in Güglingen, Brackenheim oder Frauenzimmern gefragt werde, wie das mit der Maklerprovision denn so funktioniert, kommt fast immer dieselbe Antwort: „Na, die wird doch einfach hälftig geteilt, oder?" Klingt logisch, klingt fair – stimmt aber so pauschal nicht. Die Wahrheit ist etwas komplizierter als ein Kasseler Mittagstisch, hat aber seit der Gesetzesreform 2020 zumindest deutlich mehr Klarheit bekommen. Ich erkläre Ihnen heute, was wirklich gilt, welche Ausnahmen existieren und wie Sie in der Region Heilbronn und im Zabergäu auf der sicheren Seite bleiben.
Was die Reform 2020 wirklich gebracht hat – mit konkreten Zahlen
Am 23. Dezember 2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft [1]. Es gilt ausschließlich für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen – also genau jene Immobilientypen, die im Zabergäu den Markt dominieren.
Die Kernregel lautet: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die andere Seite kann maximal genauso viel belastet werden – aber nicht mehr. In der Praxis bedeutet das:
| Auftraggeber | Mögliche Provisionsverteilung |
|---|---|
| Verkäufer beauftragt Makler | Verkäufer ≥ 50 %, Käufer ≤ 50 % |
| Käufer beauftragt Makler | Käufer ≥ 50 %, Verkäufer ≤ 50 % |
| Beide beauftragen gleichzeitig | Je 50 % möglich |
In Baden-Württemberg – und damit auch in der Heilbronn-Region – liegt die marktübliche Gesamtprovision aktuell bei ca. 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer bei einseitiger Beauftragung durch den Verkäufer, die dann hälftig aufgeteilt wird, also je ca. 1,785 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer [2]. Bei einem Einfamilienhaus in Brackenheim mit einem Kaufpreis von 420.000 Euro bedeutet das für den Käufer rund 7.497 Euro Maklerprovision – eine Summe, die man kennen sollte, bevor man unterschreibt.
Wichtig: Das Gesetz gilt NICHT für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder reine Grundstücke. Hier kann die Provision weiterhin abweichend vereinbart werden.
Wann Ausnahmen erlaubt sind – und wann sie zur Falle werden
Das Gesetz schreibt vor, dass der Käufer erst zahlen muss, nachdem der Verkäufer seinen Provisionsanteil nachweislich beglichen hat [1]. Das klingt wie ein formaler Nebensatz – ist aber in der Praxis bedeutsam. Denn: Zahlt der Verkäufer seinen Anteil nicht oder weist ihn nicht nach, darf der Makler vom Käufer keine Provision einfordern. Punkt.
Was ich in meiner täglichen Arbeit in Güglingen und Umgebung immer wieder erlebe: Käufer unterschreiben Maklerverträge, ohne diese Klausel zu prüfen. Oder Verkäufer glauben, sie könnten sich komplett heraushalten, wenn der Käufer ohnehin zahlt. Beides ist ein Irrtum.
Außerdem gilt: Die Provisionsteilung muss schriftlich vereinbart sein. Mündliche Absprachen zählen beim Käufer nicht. Wer also nur telefonisch über Provision gesprochen hat, steht im Zweifel ohne rechtlich bindende Grundlage da.
4 Dinge, die Sie als Käufer oder Verkäufer in der Region unbedingt wissen müssen
1. Das Gesetz gilt nur für Wohnimmobilien zum Eigenbedarf – prüfen Sie, ob Ihr Objekt überhaupt darunter fällt. Ein klassisches Zweifamilienhaus in Eibensbach, das als Renditeobjekt verkauft wird, fällt unter Umständen nicht unter die Schutzvorschriften des Reformgesetzes. Klären Sie das vor Vertragsschluss – mit Ihrem Makler oder einem Anwalt.
2. Ein Makler, der die Provision zu 100 % beim Käufer belässt, handelt nach altem Recht – und das ist bei Wohnimmobilien seit 2020 nicht mehr zulässig. Wenn Ihnen als Käufer eine Provision von 3,57 % inkl. MwSt. präsentiert wird, ohne dass der Verkäufer irgendeinen Anteil trägt, sollten bei Ihnen alle Alarmglocken läuten. Fordern Sie Transparenz ein.
3. Schriftlichkeit ist alles. Der Maklervertrag mit dem Käufer muss in Textform vorliegen – E-Mail reicht, mündlich reicht nicht. Ohne Schriftform hat der Makler keinen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer. Das ist eine echte Schutzvorschrift, die viele nicht kennen.
4. Doppeltätigkeit ist erlaubt – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Ein Makler darf sowohl für Käufer als auch für Verkäufer tätig sein. Dann greift automatisch die hälftige Teilung. Aber: Beide Parteien müssen darüber informiert sein. Transparenz ist hier keine Kür, sondern Pflicht.
Fazit
Die hälftige Provisionsteilung ist kein Mythos – aber sie ist auch kein Automatismus. Sie gilt für bestimmte Immobilientypen, unter bestimmten Bedingungen, und nur wenn alles korrekt dokumentiert ist. Im Zabergäu und rund um Heilbronn arbeite ich bei Immozwerg seit Jahren nach genau diesen Grundsätzen: transparent, klar, ohne versteckte Kosten. Denn wer in Güglingen, Brackenheim oder Frauenzimmern ein Zuhause kauft oder verkauft, soll sich auf den Menschen konzentrieren können – nicht auf das Kleingedruckte.
Wenn Sie Fragen zur Provision, zum Maklervertrag oder schlicht zu Ihrem nächsten Immobilienschritt haben, sprechen Sie mich direkt an. Ich freue mich auf das Gespräch – ohne Verkaufsdruck, aber mit echter Expertise.
Andrea Heinz – Immozwerg Güglingen 🌐 immozwerg.com 📞 0173 8660756
Quellen
[1] Bundesministerium der Justiz: Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a–656d BGB), in Kraft seit 23.12.2020. URL: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
[2] Immowelt: Maklerprovision in Deutschland – Übersicht nach Bundesländern, Stand 2024. URL: https://www.immowelt.de/ratgeber/immobilien/kaufen/maklerprovision