Bodenrichtwert in Brackenheim und Güglingen – Was Ihr Grundstück im Zabergäu wirklich wert ist
Wer im Zabergäu aufgewachsen ist, weiß: Hier wird nicht groß geredet, hier wird gemacht. Und wenn es ums Grundstück geht, wird vor allem gerechnet. Ob in Güglingen, Brackenheim, Frauenzimmern oder Eibensbach – sobald eine Immobilie verkauft, bewertet oder vererbt werden soll, taucht unweigerlich ein Begriff auf, der manchmal mehr Verwirrung stiftet als ein Weinberg-Weg ohne Beschilderung: der Bodenrichtwert. Als Andrea Heinz von Immozwerg erlebe ich das täglich. Deshalb erkläre ich Ihnen hier, was dieser Wert wirklich bedeutet – und warum Sie ihn kennen sollten, bevor Sie irgendwelche Entscheidungen treffen.
Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er ermittelt?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für Grundstücke innerhalb eines räumlich abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie dem Grundstückszuschnitt, weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 BauGB). Auf gut Deutsch: Es ist kein Preis, den Sie erzielen werden – es ist ein amtlicher Durchschnittswert, der zeigt, was vergleichbare Flächen in Ihrer Lage zuletzt gekostet haben.
Die Bodenrichtwerte werden jährlich zum Stichtag 1. Januar durch den Gutachterausschuss auf Grundlage der in der Kaufpreissammlung geführten Kauffälle unbebauter Grundstücke sowie nach den Erfahrungen auf dem Grundstücksmarkt beschlossen.
Für unsere Region ist das der Gemeinsame Gutachterausschuss südwestlicher Landkreis Heilbronn. Mit Wirkung vom 1. Januar 2024 fusionierten der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Großen Kreisstadt Eppingen und der Gemeinsame Gutachterausschuss Weinsberger Tal/Schozachtal. Seit dem 1. Januar 2024 trägt dieser den neuen Namen „Gemeinsamer Gutachterausschuss südwestlicher Landkreis Heilbronn".
Neben der Gemeinde Zaberfeld sind insgesamt 27 weitere Städte und Gemeinden Mitglieder dieses Ausschusses, darunter Brackenheim und Güglingen.
Aktuelle Zahlen: Bodenrichtwerte in Güglingen und Brackenheim 2024/2025
Jetzt wird's konkret – und ein bisschen ernüchternd, aber ehrlich:
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Güglingen liegt bei 74 €/m². Der höchste Bodenrichtwert liegt bei 430 €/m², der niedrigste bei 35 €/m².
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Brackenheim liegt bei 75 €/m² und ist damit im Schnitt zum Vorjahr um 5,1 % gefallen.
Diese Durchschnittswerte klingen bescheiden – aber Vorsicht: Sie sind nicht mit den tatsächlichen Marktpreisen gleichzusetzen. Die Grundstückspreise in Brackenheim pro Quadratmeter liegen laut Marktangeboten zwischen 274 € und 484 €. Das zeigt eindrücklich, wie weit Bodenrichtwert und realer Kaufpreis auseinanderklaffen können.
| Ort | Ø Bodenrichtwert (2024) | Markttendenz |
|---|---|---|
| Güglingen | ca. 74 €/m² | leicht rückläufig (−5,1 %) |
| Brackenheim | ca. 75 €/m² | leicht rückläufig (−5,1 %) |
| Baden-Württemberg (Ø) | ca. 95 €/m² | rückläufig (−2,1 %) |
Stand: Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 / 01.01.2025 [1][2]
Seit Beginn der Beobachtung ist der Bodenrichtwert in Güglingen von 30 €/m² auf 81 €/m² im Jahr 2021 gestiegen und fiel dann auf 74 €/m² in 2024 – ein Anstieg von etwa 44 €/m² oder 146,7 % über den gesamten Zeitraum. Mit anderen Worten: Wer vor zwanzig Jahren ein Grundstück im Zabergäu besessen hat, sitzt trotz des jüngsten Rückgangs auf einem deutlichen Wertzuwachs.
Wo können Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück abrufen?
Die gute Nachricht: Für Baden-Württemberg ist das ganz einfach und kostenlos möglich. BORIS-BW ist das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg.
Es stellt die aktuellen als auch historischen Bodenrichtwerte Baden-Württembergs kostenfrei zur Verfügung.
Für schriftliche, beglaubigte Bodenrichtwertauskünfte erheben einzelne Gutachterausschüsse Gebühren von etwa 40 Euro pro Flurstück – die digitale Eigenauskunft über BORIS-BW bleibt kostenfrei.
Sie finden das Portal unter: www.gutachterausschuesse-bw.de
4 Dinge, die Sie über den Bodenrichtwert unbedingt wissen müssen
1. Der Bodenrichtwert ist kein Verkaufspreis.
BORIS-BW liefert keine individuellen Grundstücksbewertungen. Die Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für Zonen, nicht objektspezifische Verkehrswerte. Wer sein Grundstück in Güglingen also mit dem Bodenrichtwert auspreist, liegt unter Umständen deutlich daneben – nach oben wie nach unten.
2. Ihr konkretes Grundstück kann deutlich vom Richtwert abweichen.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom typischen Richtwertgrundstück hinsichtlich des Grundstückszustandes wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung oder Bodenbeschaffenheit bewirken in der Regel auch entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Ein voll erschlossenes Baugrundstück an der Bundesstraße in Brackenheim hat einen anderen Wert als ein Hanggrundstück am Ortsrand von Eibensbach – auch wenn beide theoretisch in derselben Richtwertzone liegen.
3. Der Bodenrichtwert spielt bei der Grundsteuer eine entscheidende Rolle.
Das ist neu und betrifft Sie direkt. Baden-Württemberg nutzte die Länderöffnungsklausel und führte ein modifiziertes Bodenwertmodell ein: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundsteuerwert. Im Gegensatz zum komplexeren Bundesmodell mit Gebäudewert und Baujahr bleibt die Bebauung in Baden-Württemberg unberücksichtigt. Das bedeutet: Wer in einer Zone mit hohem Bodenrichtwert wohnt, zahlt – unabhängig vom Zustand des Gebäudes – entsprechend mehr Grundsteuer.
4. Der Bodenrichtwert bildet die Vergangenheit ab – nicht die Zukunft.
Die Bodenrichtwerte 2024 beinhalten die historischen Durchschnittskaufpreise von Grundstückstransaktionen aus dem Jahr 2023. Was der Markt heute hergibt, kann davon bereits wieder abweichen. Im Zabergäu spüren wir aktuell, dass die Nachfrage nach gut gelegenen Grundstücken in Ortslagen – trotz des allgemeinen Rückgangs – stabil bleibt. Wer ein attraktives Grundstück in Güglingen oder Brackenheim besitzt, ist weit besser aufgestellt, als es blanke Richtwert-Zahlen vermuten lassen.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiges Werkzeug – aber kein Preisschild. Er gibt Ihnen eine erste Orientierung, zeigt Ihnen langfristige Marktentwicklungen und ist für Grundsteuer, Erbschaft und Bewertungsverfahren unverzichtbar. Für eine fundierte Entscheidung beim Kauf oder Verkauf im Zabergäu reicht er allein aber nicht aus.
Das Zabergäu ist eine Region mit echtem Substanzwert: Gute Infrastruktur, Nähe zu Heilbronn, gewachsene Orte wie Güglingen oder Brackenheim mit Charakter. Wer hier ein Grundstück besitzt, hat etwas in der Hand – vorausgesetzt, er kennt seinen Wert auch wirklich.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Grundstück konkret wert ist – nicht nur, was ein amtlicher Durchschnitt sagt –, sprechen Sie mich gerne an. Ich bin Andrea Heinz von Immozwerg, kenne den Markt hier vor Ort und helfe Ihnen, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen.
📍 immozwerg.com | 📞 0173 8660756
Quellen
[1] Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Bodenrichtwerte Güglingen 2024/2025. URL: https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/bodenrichtwert/bw/gueglingen
[2] Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Bodenrichtwerte Brackenheim 2024/2025. URL: https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/boris/bw/brackenheim
[3] Gutachterausschüsse Baden-Württemberg / BORIS-BW – Zentrales Bodenrichtwertinformationssystem. URL: https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de
[4] Gemeinde Zaberfeld – Bodenrichtwert und Gutachterausschuss, 2024. URL: https://www.zaberfeld.de/website/de/gemeindeleben/bauen-renovieren-und-sanieren/bodenrichtwert-und-gutachterausschuss
[5] Bodenrichtwerte-Deutschland.de – Übersicht Baden-Württemberg 2025. URL: https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/bodenrichtwert/bw